Warum Immobilien?
Chancen von Immobilien
Im Folgenden werden wichtigen Chancen von Immobilien dargestellt:
- Bei Immobilien ist es üblich, dass Sie einen großen Teil mit einem Kredit finanzieren. Dies bewirkt einen Hebeleffekt (Leverage Effekt), welcher die Rendite auf das eingesetzte Kapital deutlich erhöht
- Sie haben mit Immobilien planbare Einnahmen, welche nach und nach den Kredit tilgen.
- Immobilien sind Sachwerte und stellen damit einen gewissen Schutz gegen Inflation dar.
- Ganz wichtig, Sie haben mehr Gestaltungsmöglichkeiten als bei anderen Anlageklassen. Damit ist gemeint, dass Sie natürlich Aktien kaufen können, dann aber solange Sie kein großer Fond sind, natürlich keinen Einfluss auf die Unternehmensentscheidung treffen können. Als Immobilieneigentümer können Sie dagegen angefangen beim Finanzierungskonzept über Modernisierungsmaßnahmen bis zur Mieterauswahl viele Themen selber beeinflussen, die großen Einfluss auf den Erfolg und die Rendite Ihres Investments haben.
- Steuerlich wird der private Immobilienanleger durch den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren sehr gut gestellt.
Psychologisch ist bei Immobilien gegenüber Aktien ein Vorteil, dass Sie nicht jeden Tag den aktuellen Wert der Anlage sehen.
Lesen Sie bitte aber auch den Artikel Risikobetrachtung Immobilien!
Vergleich Immobilien und Aktien
Eine häufige Frage ist, ob Aktien oder Immobilien eine höhere Rendite erzielen. Ein Beispiel: Sie überlegen, ob Sie in Aktien oder Immobilien investieren sollen. Für den DAX erwarten Sie eine durchschnittliche Wertentwicklung von 8% für die nächsten 10 Jahre. Für Immobilien erwarten Sie Wertsteigerungen von 2% im Jahr und finden eine Immobilie mit einer Nettomietrendite von 3,5%. Auf den ersten Blick erscheint die Aktienanlage vorteilhafter. Ist das wirklich so? Zur Berechnung wurde unser Renditerechner verwendet. Die Ergebnisse sind in der folgenden Übersicht dargestellt:
Es zeigt sich, dass eine Eigenkapitalrendite von 8,7% erzielt werden kann, was leicht besser als die Entwicklung der Aktien ist. Der Grund hierfür ist, dass man bei den Immobilien durch das Darlehen einen Hebeleffekt nutzen kann.
Weiterhin ist zu beachten, dass auf Aktiengewinne Steuern anfallen. Immobilien können dagegen nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden. Die Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen ist in der Renditeberechnung berücksichtigt, so dass in diesem Beispiel die Immobilien am Ende deutlich vorteilhafter sind.
Allerdings haben Immobilien auch Nachteile. So machen Immobilien deutlich mehr Arbeit als Aktien. Weiterhin stellt die Börse erstmal sicher, dass man üblicherweise den aktuellen Marktwert für eine Aktie zahlt. So gibt es keinen Kleinanleger, der durch Unwissenheit mal eben die Allianz Aktie deutlich über dem aktuellen Kurs kauft. Bei Immobilien kann es aber passieren, dass man eine Immobilie viel zu teuer einkauft, was die Rendite dauerhaft reduziert oder sogar zu einem Verlust führt.
In der Folgenden Tabelle sind noch die Auswirkungen von Änderungen der Randbedingungen dargestellt:
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Daraus lassen sich folgende Schlüsse ziehen:
- Am Beispiel Maklercourtage sieht man, dass die hohen Kaufnebenkosten einen deutlichen Einfluss auf die Rendite haben. Immobilieninvestitionen sollten daher in der Regel langfristig erfolgen
- Je höher der Finanzierungsanteil ist, desto besser wird bei gleichem Zins die Rendite. Dies ist die Folge des dann realisierten größeren Hebels.