Risikobetrachtung Immobilieninvestment

Wie bei jedem Investment sollte man sich schon im Vorfeld mit den Risiken der Anlageklasse auseinandersetzen und dabei von Anfang an Maßnahmen treffen, um diese beherrschbar für sich selbst zu machen. In Folgenden werden die verschiedenen Risiken runtergebrochen und danach Maßnahmen entwickelt:

1) Wertverlust: Ein Wertverlust ist insbesondere dann ein Risiko, wenn Sie einen Verkauf der Immobilie planen oder sogar zu einem Verkauf der Immobilie gezwungen sein sollten. Gründe für einen Wertverlust können sein:

• Verschlechterung Mikrolage (z.B. Eröffnung einer Disco gegenüber)
• Bevölkerungsschwund Makrolage (z.B. Wegzug vom Land)
• Verschlechterung Zustand oder Baumängel (Instandhaltungsstau Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum, im Extremfall Zerstörung durch Mieter)
• Wertminderung aller Immobilien (z.B. durch eine Zinserhöhung oder Rezession)

2) Einnahmenverlust: Einnahmeverluste führen dazu, dass Ihre Kalkulation nicht mehr aufgeht. Im schlimmsten Fall kann dies dazu führen, dass Sie die Raten Ihrer Finanzierung nicht mehr bedienen können und es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Gründe für Einnahmeverluste können sein:

• Leerstand (es findet sich kein Mieter aufgrund Mikro- oder Makrolage oder Bevölkerungsschwund)
• Mieter zahlt Miete nicht (Mietnomade oder aufgrund Arbeitslosigkeit)
• Gesunkenes Mietniveau (s. Gründe für Leerstand)
• Instandhaltungskosten

3) Verteuerung Anschlussfinanzierung: Dies bedeutet, dass sich Ihre Rendite nach Ablauf der Zinsbindung verschlechtert und sich unter Umständen die Immobilie nicht mehr selber trägt. Gründe hierfür sind:

• Anstieg der Zinsen bei der Anschlussfinanzierung
• Verschlechterte Bonität des Darlehensnehmers
• Wertverlust der Immobilie und daraus folgende eine höhere Beleihungsquote mit Risikoaufschlag

Wie kann man diesen Risiken nun begegnen:

• Entscheidend ist die genaue Prüfung der Lage. Sie sollten nur in Regionen kaufen, in denen die Bevölkerung mindestens konstant bleibt und die wirtschaftliche Prognose gut
• Für die Mikrolage sollten Sie prüfen, ob es z.B. freie Flächen gibt und was dort geplant ist
• Um einem Instandhaltungsstau am Gemeinschaftseigentum vorzubeugen, ist es einerseits wichtig, dass die Bausubstanz gut ist und anderseits dass die Hausgemeinschaft möglichst gut zusammen arbeitet und die Eigentümer ausreichend finanzstark sind um Instandhaltungen zu stemmen. Hier sind die besten Indikatoren der aktuelle Zustand des Hauses sowie die Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlungen. 
• Ein entscheidender Punkt ist natürlich die Auswahl des richtigen Mieters. Eine gewissenhafte Auswahl der Mieter kann Ihnen viele Probleme ersparen. (Hinweis: Wenn Sie die Lage gut ausgewählt haben, dann haben Sie auch mehr Auswahl gute Mieter zu finden)

Auch bei Beachtung all dieser Punkt, können Sie die Risiken nur teilweise verringern, nicht aber auszuschließen. Auf Risiken wie einen Zinsanstieg haben Sie beispielsweise keinen Einfluss. Daher ist es wichtig finanziell vorzusorgen:

Regel 1: Sie müssen immer 1 Jahr ohne Mieteinnahmen auskommen können (da solange eine Räumung dauern kann)

Regel 2: Sie müssen unvorhergesehene Instandhaltungen inkl. einer Komplettrenovierung Ihrer Wohnung stemmen können

Regel 3: Am Ende Ihrer Zinsbindung müssen Sie entweder so viel getilgt haben, dass eine Zinserhöhung zu verkraften ist oder so viel Vermögen in anderen Anlageklassen haben, dass Sie damit einen Teil des Kredites tilgen können. (Beispiel: Sie finanzieren die Immobilie zu 100% mit 10 Jahren Zinsbindung und haben kein weiteres Vermögen. Dann haben Sie bei üblichen 2% Anfangstilgung nach 10 Jahren ca. 25% getilgt. Ein Anstieg der Zinsen auf das doppelte würde hier Ihre monatliche Rate deutlich erhöhen. Auch der Wertverlust könnte dann aufgrund der Zinserhöhung mehr als 25% betragen. Daher wäre in diesem Beispiel eine Zinsbindung von 20 Jahren ratsam, da Sie dann ca. 50% getilgt hätten)

Tipp: Wenn Sie mehrere kleinere Immobilien an verschiedenen Standorten kaufen, können Sie die Risiken Mietausfall, Lageverschlechterung und Instandhaltungsaufwand sehr gut streuen. Auch das Risiko Zinsanstieg können Sie durch unterschiedliche Darlehenslaufzeiten zumindest verbessern. Nachteil: Sie haben mehr Aufwand für die Verwaltung.