Immobilien und Steuern

Wenn Sie mit Immobilien Gewinn machen, müssen Sie diesen grundsätzlich als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Bei einem Verlust können Sie diesen absetzen und mit Lohneinkünften verrechnen. Der Gewinn bzw. Verlust errechnet sich aus der Differenz aus Einnahmen und Ausgaben bzw. Abschreibungen:

Steuerpflichtiges Einkommen=

Warmmiete

-Hausgeld

-Zinsen

-Abschreibung

+Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage

Zu beachten sind hierbei folgende Punkte:

• Der Tilgungsanteil des Darlehens ist steuerlich keine Ausgabe
• Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage sind steuerlich ebenfalls keine Ausgaben, diese werden erst zu Ausgaben, wenn eine Instandhaltung tatsächlich bezahlt wird
• Einnahmen und Ausgabe werden immer in dem Jahr angesetzt, in dem die Zahlung erfolgt. Eine Nebenkostennachzahlung für 2016 in 2017 wird daher in 2017 versteuert

Ausgaben für Instandhaltungen können Sie bei vermieteten Immobilien in der Regel steuerlich als Verlust ansetzen. Es gibt hierzu aber wichtige Ausnahmen:

• Wenn Sie in den ersten 3 Jahren nach Erwerb mehr als 15% vom Anschaffungspreis des Gebäudes (Vorsicht: nur des Gebäudes ohne Grundstück, siehe hier zur Aufteilung auf Gebäude und Grundstück) für Instandhaltungen (ohne Mehrwertsteuer) aufwenden, handelt es sich um anschaffungsnahe Kosten, welche Sie nur über 50 Jahre abschreiben können.
• Wenn eine Steigerung des Wohnstandards erfolgt, bei der die Kernbereiche der Ausstattung der Wohnung wesentlich verbessert werden, führt dies nach § 255 Abs. 2 HGB zu Herstellungskosten, die ebenfalls über 50 Jahre abgeschrieben werden. Das ist der Fall, wenn bei mindestens drei der Bereiche Heizung, Sanitär- und Elektroinstallation sowie Fenster der Nutzungswert durch die Baumaßnahmen deutlich gesteigert wird.

Da diese beiden beschriebenen Fallstricke unbedingt vermeiden werden sollten, lohnt es sich, ggf. genau Ihren Einzelfall durch einen Steuerberater prüfen zu lassen.

Für viele Steuerpflichtige ist das Sparen von Steuern fast schon ein Hobby. Auch Immobilienkäufer geben immer wieder das Sparen von Steuern als Grund für den Immobilienkauf an. Betrachtet man die obige Formel, heißt das aber, dass man einen Verlust machen will, was ja grundsätzlich nicht das Ziel sein sollte. Nutzen Sie den kostenlosen Renditerechner und ermitteln Sie, unter welchen Bedingungen Sie tatsächlich Steuern sparen. Im Folgenden ein Beispiel:

• Kaufpreis 100.000€ (Gebäudeanteil 70%)
• Kaltmiete 250€ 
• Finanzierung 80.000€ zu 1,2%
• Verwaltungskosten und Instandhaltung 500€/Jahr
• Es ergibt sich eine zu zahlende Steuer von ca. 8€ im ersten Jahr. Die Wohnung ist also praktisch steuerneutral. Mit zunehmender Tilgung steigt dann sogar über die Jahre der Gewinn und damit die Steuerzahlung an.

In diesem Beispiel liegt der Faktor zwischen Jahresmiete und Kaufpreis schon bei 30, also im oberen Bereich und dennoch werden mit dieser Immobilie keine Steuern gespart. Sinnvolles Steuern sparen mit Immobilien ist folglich nur möglich, wenn man hohe Abschreibungen oder hohe Instandhaltungskosten geltend machen kann. Dies ist hauptsächlich bei Modernisierungen oder Sanierungen möglich und macht nur Sinn, wenn durch diese Maßnahmen auch eine Wertsteigerung der Immobilie erfolgt. 

Als privater Immobilienanleger haben Sie gegenüber Unternehmen einen riesigen Steuervorteil. Sie können eine vermietete Immobilie nach 10 Jahren verkaufen und der gesamte Gewinn ist steuerfrei. Gleichzeitig können Sie das Gebäude aber linear über 50 Jahre abschreiben. Darüber hinaus können Sie Instandhaltungen und Modernisierungskosten direkt voll absetzen (Vorausgesetzt es sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten und es liegt keine Steigerung des Wohnstandards vor).

Sie kaufen eine Wohnung für 100.000€ mit einem Gebäudeanteil von 80%. Dann können Sie jedes Jahr 1.600€ abschreiben, was über 10 Jahre eine Steuerersparnis von 0,43*16.000€=6.880€ bringt. Nehmen wir zusätzlich an, dass Sie das Badezimmer erneuen und einen neuen Parkettboden verlegen für insgesamt 10.000€. Dies führt ebenfalls zu einer Steuerersparnis von 4.300€. Gleichzeitig steigt aber der Wert der Wohnung (optimalerweise um 10.000€). Beim Verkauf nach 10 Jahren für 110.000€ müssen Sie keine Steuern auf den Gewinn zahlen.

Der Kauf einer unsanierten Wohnung und die eigene Sanierung sind steuerlich immer besser als eine fertig sanierte Wohnung zu kaufen. Wenn Ihnen also der Verkäufer anbietet, die Wohnung vor dem Verkauf für Sie zu sanieren, verlieren Sie Geld.

Rein mathematisch macht jede Modernisierungsmaßnahme Sinn, wenn sich der Wert der Wohnung mindestens um 57% der Kosten der Modernisierungsmaßnahme steigert. Hierzu auch noch eine Kategorisierung:

• Schlecht sind Maßnahmen, welche den Wert eine Immobilie reduzieren. Jetzt denkt man, das gibt es nicht. Doch, was beim Auto goldene Felgen und Spoiler sind, sind bei Immobilien vertäfelte Holzdecken oder aufwändige Rauputzarten (zumindest in den meisten Fällen:-)).
• Nicht empfehlenswert sind Maßnahme, die eine Wertsteigerung unter 57% bewirken. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie in einer Wohnung in einfacher bis mittlerer Lage zu hochwertige Maßnahmen umsetzen.
• Empfehlenswert sind Maßnahmen, welche eine Wertsteigerung zwischen 57% und 100% erzielen. Bei üblichen Instandhaltungen und Renovierungen, ist dies eigentlich immer gegeben.
• Sehr empfehlenswert sind natürlich Maßnahmen, die zu einer Preissteigerung um mehr als 100% führen. Dies ist dann der Fall, wenn eine Wohnung ohne diese Maßnahme nur schwer vermittelbar ist (z.B. Feuchtigkeitsschäden, Stromheizungen)

Tipp: Verwenden Sie unseren Modernisierungsrechner, um die Handwerkerkosten für die Modernisierung einer Immobilie zu ermitteln.

Ein Disagio bei der Baufinanzierung bedeutet, dass Sie sozusagen Zinsen mit einem Einmalbetrag bei der Darlehensaufnahme vorauszahlen und damit während der Laufzeit weniger Zinsen zahlen. Das Disagio kann man direkt steuerlich absetzen. Damit kann es in folgende Fällen sinnvoll sein:

• Sie haben im Jahr des Kaufs der Immobilie einen sehr hohen persönlich Steuersatz und in den folgenden Jahren einen niedrigeren Steuersatz, da Sie zum Beispiel in Rente gehen oder Privatier werden.

In der Vergangenheit wurden von den Finanzämtern maximal 5% Disagio anerkannt. Der Bundesfinanzhof hat aber entschieden, dass auch höhere Disagios anerkannt werden können, vgl. Az. IX R 38/14.

Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar und ersetzt keinesfalls die individuelle Beratung durch einen Steuerberater.