Immobilienstrategien
Grundsätzlich werden immer die Strategien buy and hold und fix and flip vertreten.
Bei buy and hold kauft man eine Immobilie mit guten Erträgen und hält diese für mindestens 10 Jahre. Fix and Flip bedeutet, dass man eine Immobilie in schlechtem Zustand kauft, diese dann modernisiert und mit Gewinn weiterverkauft. Fix and Flip hat den Nachteil, dass die Transaktionskosten bei Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten ziemlich hoch sind. Weiterhin müssen die Gewinne versteuert werden und wenn man mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren verkauft, stuft einen das Finanzamt als gewerblichen Grundstückshändler ein, was dazu führt, dass man auch noch Gewerbesteuer zahlen muss.
Unter Ausnutzung des Steuersystems ist eine Kombination der Strategien optimal. Kaufen Sie eine Immobilie, die gerne großen Modernisierungsbedarf hat
Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nur das nötigste, so dass Sie nicht in 15% Regel fallen
- Modernisieren Sie die Immobilie danach umfangreich und setzen Sie die Kosten von der Steuer ab
- Nach 10 Jahren können Sie die Immobilie dann steuerfrei mit Gewinn verkaufen.
Sollte man denn nach 10 Jahren wirklich verkaufen oder macht es Sinn die Immobilie weiter zu halten. Für einen Verkauf spricht auf jeden Fall:
- Die Immobilie ist modernisiert, das heißt weitere Wertsteigerungen durch Modernisierung sind nicht mehr möglich.
- Die steuerliche Abschreibung ist zu niedrig. Geht man von einem Kaufpreis von 200.000€ aus, kann man im Jahr bei 70% Gebäudeanteil im Jahr 2800€ abschreiben. Ist die Wohnung nun aber durch allgemeine Wertsteigerungen und Modernisierungen 400.000€ wert, könnte man durch einen Verkauf und Kauf zwei neuer Wohnungen für jeweils 200.000€ die Abschreibungen verdoppeln.