Denkmalschutz ein Vorteil?

Von Maklern und Verkäufern werden häufig die Steuervorteile von Denkmalschutzobjekten beworben. Das wollen wir uns näher anschauen. Grundsätzlich können Modernisierungskosten bei Baudenkmälern folgendermaßen abgesetzt werden:

• Selbstnutzer: Denkmalrelevante Kosten können zehn Jahre lang zu je 9% abgeschrieben werden, was 90% der Investitionen entspricht.
• Anleger: Bei vermieteten Objekten können die vollen Kosten über zwölf Jahre abgeschrieben werden (9% in den ersten acht Jahren sowie 7% in den vier weiteren Jahren)

Was wäre denn nun, wenn Sie keine Immobilie mit Denkmalschutz hätten. Solange Sie keine wesentliche Verbesserung des Wohnstandards (also drei der Bereiche Heizung, Sanitär- und Elektroinstallation sowie Fenster der Nutzungswert durch die Baumaßnahmen deutlich gesteigert werden) vornehmen und keine anschaffungsnahen Herstellungskosten (mehr als 15% vom Gebäudewert in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung für Instandhaltungen ausgeben) vorliegen, können Sie als Anleger Modernisierungen sofort in dem Jahr, in dem diese anfallen, zu 100% als Werbungskosten ansetzen. Hier hätte das Baudenkmal also keinerlei Vorteil.

Einen Vorteil hat das Baudenkmal dann, wenn Sie in den ersten 3 Jahren nach Erwerb umfangreiche Modernisierungen ausführen müssen. Diese könnten Sie normalerweise nur über 50 Jahre abschreiben, bei einem Baudenkmal ist dies wie oben beschrieben über 12 Jahre möglich. Klassische Beispiele sind Angebote von Bauträgern, die Ihnen eine sanierte denkmalgeschützte Wohnung verkaufen und dabei den Sanierungsanteil (oft mehr als 50% vom Kaufpreis) separat ausweisen, den Sie dann in den folgende Jahren steuerlich geltend machen können. Leider sind diese Angebote oftmals dementsprechend teurer, so dass Sie am Ende trotz Steuerersparnis nicht wirklich sparen. Besonders beachten müssen Sie, dass Ihnen die Abschreibungen nur dann etwas bringen, wenn Sie hohe Einkünfte haben und möglichst im Spitzensteuersatz liegen. Sollten Sie Ihren Arbeitsplatz verlieren oder arbeitsunfähig werden, haben Sie sozusagen ein doppeltes Problem, da sich zusätzlich Ihre Immobilie aufgrund des dann fehlenden Steuervorteils potentiell nicht mehr rechnet.

Ein weiterer Vorteil bei Baudenkmälern ist wie oben beschrieben, dass Sie Modernisierungs- und Instandhaltungskosten auch als Eigennutzer geltend machen können.

Fazit: Kaufen Sie eine Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Haus als Kapitalanlage ohne dass der Verkäufer Ihnen im Kaufpreis einen hohen Sanierungsanteil aufgrund gerade durchgeführter Sanierung ausweist, haben Sie keinen steuerlichen Vorteil durch den Denkmalschutz.

Denkmalschutz verteuert grundsätzlich den Unterhalt einer Immobilie. Sie bzw. die Eigentümergemeinschaft müssen sich alle Maßnahmen genehmigen lassen und so ausführen lassen, dass das Denkmal erhalten bleibt. So müssen zum Beispiel häufig Holzfenster wieder durch Holzfenster ersetzt werden oder wieder die gleichen Dachziegel verwendet werden.

Ein Vorteil ist auf jeden Fall, dass Baudenkmäler üblicherweise besonders schöne Objekte sind und diese auch so erhalten bleiben. So haben Sie beispielsweise die Sicherheit, dass keine Satellitenschüssel außen angebracht wird und dass die Eigentümergemeinschaft keine Instandhaltungen beschließen kann, die beispielsweise das Treppenhaus oder die Fassade danach weniger wertig erscheinen lassen. Insgesamt müssen Sie sich mit einer Vielzahl an Vorschriften auseinandersetzen, was den Verwaltungsaufwand der Immobilie deutlich erhöht.

Nachteilig ist hierbei, dass Sie bei Veränderungen eingeschränkt sind und auch innerhalb der Wohnung nicht einfach beispielsweise den Grundriss ändern dürfen.

Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar und ersetzt keinesfalls die individuelle Beratung durch einen Steuerberater.