Immobilienfinanzierung

Hier finden Sie eine Einführung mit den wichtigsten Punkten zur Auswahl einer Immobilienfinanzierung:

Höhe der Finanzierung: Eine Finanzierung von 80% des Kaufpreises ist häufig sinnvoll, da zum einen der Eigenkapitaleinsatz nicht zu groß ist, der steuerliche Gewinn, den Sie mit der Wohnung machen, nicht zu hoch wird und Sie üblicherweise dennoch gute Zinssätze bei den Banken finden können. Daher stellen 80% für den ersten Vergleich der Finanzierungen einen guten Wert dar.

Zinsbindungszeit: Die klassische Laufzeit betrug eigentlich immer 10 Jahre. Bei dieser Laufzeit bekommen Sie nach wie vor sehr gute Zinssätze. Allerdings haben Sie bei 2% Anfangstilgung nach 10 Jahren gerade einmal ca. 25% getilgt. Dies kann bei einem Zinsanstieg dazu führen, dass Ihre monatliche Belastung deutlich nach oben geht. Daher haben wir folgende Empfehlung:

• Wenn es sich um Darlehensbeträge handelt, die Sie nach einer Zinsbindung von 10 Jahren in Fall eines großen Zinsanstieges aus sonstigem Vermögen tilgen könnten, ist eine Laufzeit von 10 Jahren aufgrund der niedrigeren Zinsen sinnvoll.
• Ist dies nicht möglich, empfehlen wir 15 oder 20 Jahre Zinsbindung.

Bei Darlehen mit einer Zinsbindung von länger als 10 Jahren, haben Sie übrigens nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht.

Angebotsvergleich: Keep it simple. Das heißt, vergleichen Sie Standardprodukte miteinander und lassen Sie komplexe Produkte außen vor (beispielsweise die Kombination aus Darlehen und Bausparvertrag). Sie können bei Vergleichsportalen wie biallo einen ersten Vergleich vornehmen und so eine erste Abschätzung für die möglichen Konditionen bekommen. Für den Abschluss einer Baufinanzierung gibt es zwei Wege:

• Sie können über einen Vermittler wie interhyp, Dr. Klein oder Enderlein gehen. Diese Anbieter vergleichen die Konditionen von verschiedenen Banken und wählen den passendsten für Sie aus.
• Alternativ vergleichen Sie selber bei verschiedenen Banken die Konditionen. Gute Konditionen bekommen Sie aktuell häufig bei den Sparkassen und bei Regionalbanken, wie den PSD oder Sparda Banken Ihrer Region.

Wenn Sie wenig Aufwand möchten, sind die Vermittler die richtige Wahl. Der Vorteil im direkten Kontakt mit den Banken besteht darin, dass Sie teilweise bessere oder individuellere Konditionen aushandeln können und die Abwicklung schneller ist, da kein Dritter dazwischen geschaltet ist.

Wichtig, Sie sollten ohne Vermittler auf den Fall vergleichen und auch verhandeln. Fast immer haben die Bankberater einen Verhandlungsspielraum von 0,1% Zins.

Wie im Artikel Warum Immobilien? gezeigt, führt ein hoher Finanzierungsanteil von 100% (also des vollen Kaufpreises) oder sogar von 110% (also voller Kaupreis + Kaufnebenkosten) zu einer höheren Rendite. Nachteil ist, dass natürlich das Risiko größer wird. Wenn Sie aber aufgrund Ihrer finanziellen Situation und Objektauswahl dieses Risiko tragen können, müssen Sie immer noch eine gute und kostengünstige Finanzierung finden. Üblicherweise sind die Zinsaufschläge für eine 100% Finanzierung recht hoch, so dass ihr Renditevorteil wieder geschmälert wird. Dieser Risikoaufschlag kann eigentlich nur durch zusätzliche Sicherheiten reduziert werden. Das bedeutet, haben Sie schon eine abbezahlte oder teilweise abbezahlte Immobilie können Sie diese als zusätzliche Sicherheit einsetzen und damit einen deutlich besseren Zinssatz bekommen.