Rechner Immobilienwert (Ertragswertverfahren)

Mit dem hier integrierten online Rechner können Sie den Wert einer Immobilie mit dem Ertragswertverfahren bestimmen. Eine Einführung zur Wertermittlung finden Sie hier.

Rechner Ertragswertverfahren

Fläche Boden

m2

Miteigentumsanteil

%

Bodenrichtwert

Liegenschaftszins

%

Soll-Kaltmiete/Monat

Bewirtschaftungs-
kosten/Jahr

Mietausfallrisiko

%

Baujahr

‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾

Modernisierungen

Dacherneuerung inkl.
Wärmedämmung (0-4P)

Modernisierung Fenster
Außentüren (0-2P)

Modernisierung
Leitungen (0-2P)

Modernisierung
Heizungsanlage (0-2P)

Modernisierung
Außenwände (0-2P)

Modernisierung
Bäder (0-2P)

Modernisierung
Innenausbau
Decken, Böden... (0-2P)

Verbesserung
Grundriss (0-2P)

Punkte

‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾

Ausgabe
Wertermittlung

anteiliger Wert Boden

Ertrag/Jahr

Restnutzungsdauer Jahre

Kapitalisierungs-
faktor

Ertragswert

Erläuterungen zur Wertermittlung mit dem Ertragswertverfahren

Bitte verwenden Sie als Dezimaltrennzeichen einen Punkt!

Im Folgenden werden die wichtigsten Einträge und Parameter erklärt:

 

Fläche Boden und Miteigentumsanteil

Anhand eines Grundbuchauszugs können Sie den Miteigentumsanteil und die Fläche des Bodens ablesen (bitte in qm in die Tabelle eintragen). Wenn es sich nicht um eine Eigentumswohnung sondern um ein ganzes Haus handelt, tragen Sie einfach als Miteigentumsanteil 100% ein.

 

Bodenrichtwert

Den Bodenrichtwert können Sie beim jeweiligen Gutachterausschuss kostenpflichtig erfragen. Teilweise gibt es auch kostenlose Angebote. So können Sie beispielsweise in NRW unter www.boris.nrw.de die Bodenrichtwerte kostenlos ermitteln. Ansonsten reicht es für eine erste Abschätzung üblicherweise aus, den Makler zu fragen oder aber aus den Wertgutachten für Zwangsversteigerungen einen Wert aus ähnlicher Lage verwenden. Informationen zu Zwangsversteigerungen finden Sie hier.

 

Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins ist der Zins, mit dem bebaute Grundstücke verzinst werden. Der Wert hat einen sehr großen Einfluss auf den Wert der Immobilie. (Hohe Zinssätze führen zu kleinen Werten und umgekehrt). Wir empfehlen aktuell Werte zwischen 2% und 3,5%. In Städten mit sehr hohen Preisen wie München sind eher 2% anzusetzen. In weniger nachgefragten Regionen müssen höhere Liegenschaftszinsen angesetzt werden. Auch hier kann man sich an Gutachten für Zwangsversteigerungen orientieren.

 

Soll-Kaltmiete pro Monat

Tragen Sie hier die Kaltmiete der Wohnung ein. Beim Ertragswertverfahren verwenden Sie grundsätzlich die am Markt erzielbare Miete. Sie können aber natürlich auch die aktuelle Kaltmiete ansetzen und damit den Wert mit dem aktuellen Mietverhältnis abschätzen. 

 

Bewirtschaftungskosten

Hier müssen die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten angesetzt werden. Sie können hier die nichtumlagefähigen Nebenkosten ansetzen und diese ggf. um die Instandhaltungskosten des Sondereigentums erweitern.

 

Mietausfallkosten

Hier werden üblicherweise 2% für vorübergehenden Leerstand z.B. bei Mieterwechseln angesetzt.

 

Modernisierungen

Hier können Sie jeweils Punkte vergeben, wobei 0 Punkte für keine Modernisierung steht und die volle Punktzahl für eine komplette Modernisierung. 

 

Ergebnisse

anteiliger Wert Boden: errechnet sich aus der Bodenfläche, dem Miteigentumsanteil und dem Wert des Bodens

 

Ertrag pro Jahr: Sozusagen der Reingewinn der Wohnung, also Einnahmen minus Ausgaben

 

Restnutzungsdauer: wird anhand der durchgeführten Modernisierungen und dem Baujahr errechnet. Die Restnutzungsdauer ist umso höher, je neuer bzw. modernisierter die Immobilie ist. 

 

Kapitalisierungsfaktor: Mit diesem Faktor wird der Barwert aus Ihren Erträgen über die Restnutzungsdauer berechnet. Dieser Wert sagt nichts aus, ist aber für die Nachvollziehbarkeit ausgegeben. Grundsätzlich steigt dieser Wert, je höher die Restnutzungsdauer ist.

 

Ertragswert: der Wert Ihrer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren:-)

 

Anmerkung: Es handelt sich um das vollständige Rechenverfahren, dennoch können Gutachter auf andere Werte kommen, da diese teilweise objektspezifische Anpassungen vornehmen!

 

Tipp: Nutzen Sie ebenfalls unseren kostenlosen Renditerechner und unseren kostenlosen Rechner zur Ermittlung von Handwerkerkosten

 

 


Auch interessant:

Immobilien und Steuern: Wie kann man mit Immobilien Steuern sparen und wann macht es keinen Sinn


Ist Denkmalschutz ein Vorteil?: Beschrieben werden die Vor- und Nachteile eines Baudenkmals


Wohnfläche aus Grundriss bestimmen: Eine einfache Methode um die Wohnfläche zu überprüfen und abzuschätzen


 


Kommentar schreiben

Kommentare: 2
  • #1

    Peter (Samstag, 28 April 2018 21:11)

    Sehr hilfreicher Rechner.
    Ergebnis deckt sich in Etwa mit Vergleichbaren Objekten.
    SUPER!

  • #2

    Andre Eger (Donnerstag, 25 Oktober 2018 12:58)

    Super Rechner!!