Unterlagen Prüfung

Im folgenden wird beschrieben, welche Informationen Sie aus diesen Unterlagen ableiten können:

Jahresabrechnung:

In der Jahresabrechnung finden Sie die umlagefähigen Kosten (Nebenkosten für den Mieter) sowie die nicht umlagefähigen Kosten, die Ihre Rendite reduzieren. Die Nebenkosten sollten nicht unüblich hoch sein, da das die Vermietbarkeit verschlechtert.

Protokolle der Eigentümerversammlung

Aus den Protokollen können Sie eine Menge ablesen. Wie engagiert ist die Hausgemeinschaft (Anwesenheitsquote bei Versammlung)? Gibt es Rechtstreitigkeiten mit Eigentümern? Sind größere Instandhaltungen notwendig oder geplant? Wie gut arbeitet die Hausverwaltung?

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung kann hier nur kurz angeschnitten werden. Besitzt das Haus eine Tiefgarage ist z.B. wichtig zu prüfen, es Untergemeinschaften gibt oder ob auch ein Wohnungseigentümer ohne Stellplatz an Instandhaltungskosten der Tiefgarage beteiligt wird. Weiterhin finden Sie in der Teilungserklärung die Regelungen zur Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten. Interessant ist auch wie groß Ihr Miteigentumsanteil ist. Üblicherweise entsprechen die Miteigentumsanteile den Wohnflächen. Das muss aber nicht der Fall sein. Ist der Miteigentumsanteil überproportional groß, bedeutet das, dass Ihnen viel vom Grund und Gebäude gehört, Sie aber auch überproportional an den Kosten beteiligt werden. Daher ist aus Renditegesichtspunkten tendenziell eher ein kleinerer Miteigentumsanteil zu bevorzugen.

Grundbuch bzw. Angaben dazu im Kaufvertrag

Sie müssen überprüfen, dass Sie tatsächlich die besichtigte Wohnung kaufen (Sondereigentum), ob Stellplätze richtig aufgeführt sind, ob es wertmindernde Belastungen gibt und welchen Miteigentumsanteil Sie am Gemeinschaftseigentum kaufen.

Mietvertrag

Beim Mietvertrag sollten folgende Punkte als erstes geprüft werden: Sind Mieterhöhungen grundsätzlich möglich und wann fand die letzte Erhöhung statt? Sind die Regelungen zur Betriebskostenumlage (halbwegs) vernünftig, so dass Sie die Nebenkosten abrechnen können? Gibt es Sonderreglungen wie Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung (könnte beim Wiederverkauf eine Wertminderung darstellen)? Wurde eine Mietkaution vereinbart?

Grundriss/Aufteilungsplan

Aus unserer Erfahrungen stimmt in vielen Fällen die angegebene Wohnfläche nicht. Daher sollten Sie entweder einen bemaßten Plan haben oder aber bei der Besichtigung zumindest einige Maße nehmen. Wenn Sie den Aufteilungsplan aus der Teilungserklärung oder einen Grundriss sowie den Maßstab haben, können Sie einfach mit dem PDF-Reader die Wohnfläche überschlägig ermitteln, wie es im Blog dargestellt wurde.

Übersicht der durchgeführten Modernisierungen

Sie können sich einen Eindruck vom Zustand machen und abschätzen, wann welche Modernisierungen notwendig werden.

Kaufvertrag

siehe hier